Киевской недвижимости прогнозируют повторение кризиса 2008 года

В Киеве стало лучше продаваться жилье. Как сообщили «Вестям» в SV Development, за сентябрь в столице реализовали на 15% больше квартир — 849.

«Вторичный рынок показал результаты почти на уровне прошлогодних: 501 квартира в сентябре 2015 против 578 в сентябре 2014-го. А вот первичный рынок просел сильнее: в новостроях сейчас купили 348 квартир, а то время как в прошлом сентябре такой выбор сделали 713 новоселов», — пояснил нам аналитик SV Development Сергей Костецкий.

Цены за месяц немного просели в обоих сегментах. По данным ИАП «Столичная недвижимость», в сентябре 2015 г. средняя стоимость квартир в новостройках Киева составила 23,3 тыс. грн./кв.м., что на 3,15% меньше, чем в августе. Квартиры на вторичном рынке подешевели на 4,8% — до 34,4 тыс.грн/кв.м. В долларовом эквиваленте цены практически не изменились.

Что-почем

В новостройках Киева сейчас доступны к продаже 1568 квартир в 134 домах. Здесь доминирует жилье эконом-класса — 55% всего предложения. На бизнес-класс приходится 28% от новопостроенного, а на премиум — 17%. В сентябре активнее всего дешевело дорогое жилье — премиум-класс: на 4,6% — до 38,5 тыс. грн./кв.м. И меньше застройщики скидывали с цены эконома — лишь 3,5%, так что средняя цена просела лишь до 16,6 тыс. грн./кв.м.

На вторичном рынке в сентябре продавалось 18 тысяч квартир. Они дешевели равномерней, чем в новостроях: низкий ценовой сегмент просел на 4,9% — до 19,4 тыс. грн./кв.м, а высший — на 4,6% (до 59 тыс.грн./кв.м). В долларовом эквиваленте цены на самое дешевое опустились лишь на 0,4% (до $898/кв. м), а в элитном сегменте — на 0,1% (до $2737/кв. м).

В ожидании кризиса

Несмотря на позитивную динамику по числу сделок эксперты прогнозируют ухудшение ситуации на рынке недвижимости. «Первичный рынок — это инвестиция, прежде всего. Людей, готовых рисковать своими средствами, стало гораздо меньше за два последних года», — пояснил «Вестям» вице-президент Лиги экспертов Украины Андрей Гусельников. Он считает, что этой осенью на рынке новостроев неизбежны скандалы: от громких увольнений чиновников до блокирования стройплощадок. И связано это не столько с общей экономической ситуацией, сколько с грядущими выборами. «Такая нервозная обстановка тоже будет подталкивать спрос в сторону вторичного рынка», — заверил «Вести» Гусельников.

Другие эксперты настроены еще более пессимистично. Они пророчат к середине осени в недвижимости кризис сравнимый с потрясениями 2008-2009 годов. «Причина та же — искусственное подстегивание рынка первички раздутой денежной массой. Только в 2008-м это была ипотека, сейчас — депозитные средства. В результате, стремясь словить этот денежный поток, некоторые застройщики шли на создание пирамид, закладывая новые объекты в расчете, что средства от покупателей будут поступать в том же объеме. Но, увы, депозитные средства закончились еще быстрее, чем ипотечные», — пояснил «Вестям» Президент союза специалистов по недвижимости Александр Рубанов.

Приметы надвигающегося кризиса уже есть: беспрецедентные непрекращающиеся акции от застройщиков. «Они готовы предлагать скидки до 30-40% от заявленной стоимости, лишь бы перетянуть на себя внимание потенциального покупателя», — отметил Рубанов. И если у крупных корпораций, по его мнению, есть еще запас, то в самой опасной зоне — средние и мелкие застройщики. «Да, появляются хорошие профессиональные проекты и среди застройщиков-новичков, то только время покажет, кто из них сможет пережить кризис. Поэтому если человек покупает квартиру для себя, я бы советовал обратить внимание на вторичный рынок, тем более они продолжают дешеветь. На 5% ежемесячно», — говорит Рубанов.

По его наблюдениям вторичка дешевеет в таком темпе уже восемь месяцев, и эта динамика сохранится как минимум до конца года. Одним из факторов снижения цены на вторичном рынке Андрей Гусельников считает ипотеку-2008 года.

«Должники банков в рамках так называемой добровольной реализации продают квартиры, купленные до кризиса за ипотеку. Да, многие из них выплатили банку уже два раза ту, первоначальную стоимость (в гривне), но не полностью погасили долларовый кредит. Эти квартиры оцениваются аккредитованными при банках специалистами, потом на них ставится скидка от 10 до 40%, и они выставляются на продажу», — пояснил механизм Гусельников. Именно после продажи таких квартир-залогов ради списания долгов, средние цены на рынке существенно снижаются. «Пока таких сделок до 5% на рынке. Но с середины ноября мы ожидаем настоящий вал, когда на рынке выйдет большой пул от банков, находящихся на стадии санации и ликвидации», — пояснил Андрей Рубанов.