Строительство нового жилья начнут затягивать из-за низкого спроса

В Киеве стали немного активнее продавать квартиры. Как сообщил «Вестям» аналитик SV Development Сергей Костецкий, за август 2015 г. количество сделок выросло с 703 до 737.

Живее жильем торговали на вторичном рынке, где было реализовано 416 квартир, и немного меньше сделок покупок состоялось в новостройках — 321.

Эксперты очень сдержано комментируют августовский рост продаж недвижимости, напоминая, что до кризиса квартиры расходились куда лучше. В августе 2013 г., например, было заключено всего 3104 сделки: 1684 — на вторичке и 1420 в новостроях.

«Надеюсь, что мы видим стабилизацию рынка. Цены вряд ли значительно будут меняться, но количество продаж будет потихоньку нарастать каждый месяц — по 20-30», — отметил в разговоре с «Вестями» Костецкий.

Элитные новострои дешевеют

По данным ИАП «Столичная недвижимость», на вторичном рынке цены за август практически не изменились: в гривне подросли лишь на 1% — до 36,1 тыс.грн/кв.м, и на тот же 1% за счет курсовых изменений просели в долларовом эквиваленте — до $1596/кв.м.

А вот застройщики, кроме того, что проводили самые различные акции и предлагали скидки при стопроцентной оплате, в среднем на 8-9%, понизили и базовые расценки. Меньше это почувствовали покупатели недорогого жилья, где стоимость метра просела лишь на 0,82% — до 17,2 тыс.грн./кв.м. И больше повезло новоселам побогаче. В бизнес-класс квартиры подешевели на 8,17% — до 27,2 тыс.грн./кв.м, в премиум-классе — на 8,85% (до 40,4 тыс./кв.м).

На некоторых стройках цены проседали сильнее, чем в среднем по рынку. В 17 новостроях эконом-класса стоимость квадратного метра опустили на 200-3500 грн., в четырех домах бизнес-класса — на 2500-4800 грн., в шести домах премиум-класса — на 2000-8000 грн. Правда, в трех домах премиум-класса цены повысили на 1000-4200 грн.

«Подобное снижение в элитных классах поясняется, прежде всего, тем, что несмотря на то, что продажи осуществляются в гривне, цены квадратных метров все равно привязаны к твердой валюте, и мы видим реакцию на относительную стабилизацию гривни в августе», — пояснил «Вестям» управляющий партнер Kiev Standard Олег Перегинец.

И отметил, что ожидает всплеска продаж именно в бизнес-классе. «Все лето шли активные просмотры, были клиенты, которые приходили в одну и ту же квартиру три-четыре раза», — заметил эксперт. Большинство этих людей обсуждали форму оплаты. Самые разные варианты: например, возможность часть средств перечислить сразу, остальную — после продажи разных активов: земельных участков или другого жилья.

С опаской люди относятся к программам рассрочки от строительных компаний. «Застройщики в начале лета предлагали до 20% скидки. К примеру, цена квартиры от застройщика 500 тыс.у.е., у клиента уже есть 300 тыс.у.е. Ему предлагается вариант купить эту квартиру по беспроцентной рассрочке, и в итоге выплатить 500 тыс.у.е. Но при полной оплате сумма сокращается до 400 тыс.у.е. Но в итоге покупатель решает, что ему гораздо выгоднее «дособирать» 100 тыс.у.е, и появляется на объекте через полгода-год», — рассказал Перегинец.

Вероятно, новоселов отталкивается от этих схем, возможность изменения строителями цены квартиры по мере выплаты всей ее стоимости. Та чаще всего привязывается к текущему курсу доллара, а как он будет меняться в ближайшие месяцы или годы сегодня мало возьмется предсказать.

Что будет с ценами

В целом же по рынку недвижимости эксперты не ожидают сколько-нибудь значительного снижения цен.

«Ценообразование вторичного рынка привязано к первичному. Да, в марте многие застройщики, после резкого скачка доллара, подняли цены «с запасом». Все лето строители аккуратно, благодаря акциям, приближали их к реальным. По сути, мы вернулись к расценкам марта. Но думаю, уже в октябре мы увидим некие активности застройщиков, чтобы стимулировать спрос и перетянуть его с вторичного рынка», — спрогнозировал «Вестям» управляющий директор ARPA Real Estate Михаила Артюхова.

Ранее Арендаторы элитной недвижимости предпочитают минимализм

Не ждет ценового обвала и Сергей Костецкий, но в тоже время уверяет, что и расти стоимость недвижимости тоже не будет. «Себестоимость строительства только растет, а в сентябре, после повышения коммунальных тарифов и, прежде всего, на энергоресурсы, она еще поднимется. Но повышать цены для конечного потребителя застройщики будут очень осторожно: спрос и так слишком низок. Рискну предположить, что пока мы не придем к докризисным объемам, то есть полторы тысячи сделок в месяц в каждом сегменте, ни хозяева квартир на вторичном рынке, ни застройщики не будут сильно повышать цены. Колебания будут идти на уровне статистической погрешности — плюс-минус 2%», — отметил он.

Эксперты также допускают, что на фоне низкого потребительского спроса, некоторые застройщики будут откладывать ввод объектов в эксплуатацию на полгода-год (из-за медленных продаж, компаниям может не хватать средств для стройки). Он не верит в то, что государство будет стимулировать рынок спецпрограммами.

«И в лучшие времена ничего путного не было. По молодежному строительству кредитные проценты возмещались нерегулярно. Какова вероятность, что помощь тем же военным в обеспечении жилья будет проходить систематично и вовремя? Думаю, в самом лучшем случае, если государство изыщет возможность профинансировать такие проекты (с щадящей ценой квадрата в 500 у.е.), то новые дома для воинов появятся не ранее чем через два года. Да и вряд ли эти спеццены смогут снизить общее рыночное предложение», — резюмировал Костецкий.