На момент ввода столичных ЖК в эксплуатацию подземные паркинги проданы всего на 60%

Жилые комплексы сдаются в эксплуатацию с полупустыми подземными паркингами, но новые дома по периметру облеплены припаркованными на тротуарах и проезжей части автомобилями. Так происходит потому, что паркоместо – лишь третий пункт в списке глобальных покупок украинца. Сначала он покупает квартиру, затем машину, иногда наоборот, и лишь затем, если позволяет бюджет, задумывается о приобретении паркоместа.

В третью очередь

По оценке руководителя департамента продаж корпорации «Укрбуд» Оксаны Голобородько, на момент ввода столичных ЖК в эксплуатацию подземные паркинги могут быть проданы в лучшем случае 60-70%. Обычно эта цифра куда ниже. «Бывает так, что купили квартиру, а за машиноместом где-то через год приходят», – рассказывает  начальник отдела продаж ХК «Киевгорстрой» Андрей Мачковский.

Чаще продажи паркомест активизируются даже на второй-третий год проживания людей в новых квартирах, когда жильцы успели сделать ремонт и купить машину. «Чем выше заселенность жилого комплекса, тем большей популярностью пользуются подземные паркинги. Причем наземная парковка заполняется в первую очередь», – делится наблюдениямизаместитель генерального директора компании «ТММ» по маркетингу и стратегии Алексей Говорун.

Обычно продажи паркомест активизируются ближе к концу года, когда наступают холода и непогода. В этом сезоне застройщики затрудняются однозначно сказать, как изменилась динамика продаж паркомест. Не будучи объектом первой необходимости, в сложные финансовые времена парковки отошли у покупателей на задний план. 

Цена вопроса

Статистики по изменению стоимости столичных паркингов нет, а оценки экспертов разделились. «Конкретных изменений и трендов мы не наблюдали ни в этом, ни в прошлом году», – утверждаетзаместитель генерального директора по маркетингу компании UDP Олеся Перчак. С ней соглашается Оксана Голобородько.  По ее словам, паркинги не подешевели в долларовом выражении даже за последние лет пять. «Цены зависят от класса комплекса, но всегда паркоместа стоили приблизительно от $10-13 тыс. в самых дешевых объектах. И сейчас на окраине Киева можно найти паркинги за эту цену.  В центре  как было, так и есть — от $15 тыс. до $45 тыс.», — говорит Голобородько.

Впрочем, эксперт по недвижимости Ярослав Цуканов не согласен с утверждениями застройщиков. Ссылаясь на заключаемые на рынке сделки, он утверждает, что стоимость реальных сделок при покупке паркомест на первичном рынке снизилась минимум на 50%, а на вторичном – еще больше. Цуканов говорит, что строительным компаниям порой приходится соглашаться на цены продаж, которые даже не оправдывают затраты на строительство. Но добавляет, что застройщики и раньше продавали паркинги на грани себестоимости, поскольку вынуждены были строить их в качестве социальной нагрузки.

По словам Алексея Говоруна, розничная стоимость паркоместа в ЖК бизнес-класса «Сонячна брама» (1080 паркомест в подземном паркинге), в зависимости от его конфигурации и расположения варьируется от 350 до 450 тыс. грн ($15-20 тыс. по текущему курсу НБУ). 

Самые дешевые машиноместа у «Киевгорстроя» стоят от 70 тыс. грн (в одном из домов на Троещине предлагают даже паркоместо за 37 тыс. грн). В среднем по рынку, делится наблюдениями Олеся Перчак, стоимость машиноместа колеблется в пределах $15-40 тыс. «Цена зависит от класса объекта, от месторасположения, от технологий, которые используются при строительстве/содержании самого паркинга», – поясняет она.

Дешевле не получится

Высокие цены отпугивают покупателей. Но застройщики объясняют, что продавать паркинги дешевле они не могут – слишком дорого обходится их строительство. «Себестоимость строительства подземных паркингов очень высока: это монолитные работы, вгрызание в землю, сооружение мощных подпорных стен. Причем эффективных площадей, которые можно продавать, получается всего около 30%, остальное занимают коммуникации, проезды, колонны и прочие инфраструктурные элементы», – объясняет Оксана Голобородько. Поэтому, признает она, квадратный метр паркинга сопоставим со стоимостью квадратного метра жилья в доме.

«Сегодня  себестоимость строительства одного подземного паркоместа в среднем находится на уровне $ 13-15 тыс.», – добавляет Алексей Говорун. 

Для активизации спроса  застройщики готовы идти на дополнительные скидки. Например, «Киевгорстрой» сейчас готов делать скидки до 15% при условии полной оплаты паркоместа. «Укрбуд» готов сбросить до 20%, если клиент сможет оплатить покупку сразу. Более того, как рассказывает Алексей Говорун, для популяризации паркомест на этапе заселения жилого комплекса застройщики нередко предлагают выгодные условия не только покупки (рассрочка, скидки), но и аренды паркоместа, вплоть до почасовой тарификации.

Очень надо

В итоге получается замкнутый круг: строить паркинги дорого, поэтому девелоперы не могут продавать их дешево, но для бюджета покупателей это зачастую неподъемная покупка. При этом строить паркинги застройщики обязаны – это требование регулируется ДБН 360-92, которые Алексей Говорун называет устаревшим. По этим нормам на одну квартиру должно приходиться в среднем одно паркоместо, но чем ниже класс ЖК, тем ниже и парковочный коэффициент. Если в домах бизнес-класса и выше требование пропорция обычно составляет 1:1, то в домах эконом-класса она опускается до 1:0,5, а зачастую и ниже. «В итоге мы наблюдаем значительный дефицит паркомест в жилых комплексах», – считает Говорун.

Помочь решить проблему могли бы многоуровневые паркинги, особенно если строить из металлоконструкций, в частности. По словам руководителя инженерного центра «Украинского центра стального строительства» Артема Билыка, в таких паркингах можно строить меньше колонн и делать их более тонкими. «В то время как железобетонные паркинги позволяют перекрывать только 7-9 м, стальные позволяют перекрывать 15-18 м, в результате чего можно получить на 4-10% паркомест больше», – приводит он свои расчеты.

Но чтобы реально удешевить строительство, их необходимо возводить не под домом, а на соседнем участке. Иначе, как объясняет Оксана Голобородько, будет только дороже. В качестве примера она приводит подземный паркинг в ЖК «Горький», где застройщик вынужденно применил австрийскую технологию двухуровневой автоматизированной парковки. Автомобиль заезжает на свое паркоместо, затем лифт опускает его в приямок, а сверху образуется еще одно паркоместо. По словам Голобородько, такая технология в Киеве применяется впервые, но из-за двойной стоимости (подземные работы и автоматизация) цена такого машиноместа сейчас около 500 тыс. грн.

Источник: ABCnews